Offenlegung von virtuellem Staging nach den ARMLS Regeln
ARMLS hat digital bearbeitete Medien in seine Rules and Regulations aufgenommen. Stellen Sie ein gestagtes Foto ein, setzt der MLS ein Wasserzeichen darauf, und Sie veröffentlichen das unbearbeitete Original direkt daneben.
Was die Regel sagt
Zwei Regeln greifen ineinander. Regel 1.29(b) definiert digital bearbeitet als jede digitale Veränderung an Medien, die Möbel, Dekoration oder andere nicht dauerhafte oder dauerhafte Elemente hinzufügt, entfernt oder verändert, und das ist weit genug, um ein gestagtes Sofa und eine versetzte Wand gleichermaßen zu erfassen. Regel 8.23(n) legt die Pflicht fest.
Any Media that has been Digitally Altered must include a clear and conspicuous disclosure indicating that the Media has been Digitally Altered. The disclosure must, at a minimum, include an MLS system-provided watermark applied directly to the Media. Each Media item that is Digitally Altered must be paired directly before or after with the corresponding unaltered original Media item.
ARMLS Rules and Regulations, Regel 8.23(n), zuletzt aktualisiert am 28. Mai 2026. Originaltext auf Englisch. Die ARMLS Rules and Regulations lesen
Daneben steht Regel 8.23(f). Sie untersagt es, Medien so zu verändern, dass der bestehende Zustand oder die bestehende Bausubstanz eines Objekts wesentlich falsch dargestellt wird, sofern das nicht offengelegt wird, und sie nennt ausdrücklich auch die Veränderung umgebender Elemente wie Aussicht oder Nachbargebäude. Helligkeit, Kontrast und Farbkorrektur sind erlaubt. Die Sanktionsordnung von ARMLS führt $200 für einen Medienverstoß, und der Schlusssatz von 8.23 erlaubt ARMLS, nicht regelkonforme Medien sofort aus einem Listing zu entfernen.
Was das in der Praxis bedeutet
Für ein gestagtes Objektfoto im System von ARMLS steht der Ablauf fest und ist keine Ermessensfrage.
- Die Offenlegung ist ein Wasserzeichen, das der MLS setzt, nicht eines, das Sie oder Ihr Fotograf hinzufügen. In Flexmls läuft es über den Fotomanager und lässt sich nach dem Speichern nicht mehr rückgängig machen.
- Jedes bearbeitete Bild muss mit dem unbearbeiteten Original gepaart werden, direkt davor oder dahinter platziert.
- Regel 8.23(e) verbietet Wasserzeichen, die ARMLS nicht selbst gesetzt hat. Der eigene Hinweis eines Staging-Dienstleisters auf virtuelles Staging erfüllt die Regel daher nicht und kann für sich genommen ein Verstoß sein.
- Videos und virtuelle Rundgänge können entweder das Wasserzeichen tragen oder die Worte Digitally Altered (digital bearbeitet) in der Beschreibung.
- Die Durchsetzung ist gestaffelt. ARMLS hat von Juni bis November 2026 geschult und dabei auf Bußgelder verzichtet, ab Dezember 2026 werden sie erhoben.
Zwei Punkte klärt die Regel nicht. Der Austausch des Himmels gilt in den Hinweisen von ARMLS nicht als digital bearbeitet, während 8.23(f) die Veränderung der Aussicht ausdrücklich erfasst, und keine von uns gefundene Quelle von ARMLS bringt beides zusammen. Entrümpeln fällt durch das Wort entfernt unter die Definition, passt aber schlecht zur Schwelle der wesentlichen Falschdarstellung in 8.23(f). Klären Sie beides mit ARMLS, bevor Sie sich auf eine der beiden Lesarten stützen.
Formulierungen für die Offenlegung, die Sie anpassen können
Das Wasserzeichen ist die Offenlegung, die ARMLS verlangt, der Wortlaut zählt daher vor allem dort, wo das Wasserzeichen nicht hinreicht. Das sind Entwurfsansätze, keine freigegebenen Formulierungen. Der Beispieltext bleibt auf Englisch, weil das MLS-Feld auf Englisch ist.
- Beschreibung von Video oder Rundgang
- Digitally Altered. Furniture and decor were added digitally. The unaltered original appears beside each staged image in this listing. (Möbel und Dekoration wurden digital ergänzt. Das unbearbeitete Original steht in diesem Listing neben jedem gestagten Bild.)
- Maklerhinweise (Agent Remarks)
- Staged images in this listing are digitally altered, carry the MLS watermark, and are each paired with the unaltered original. (Gestagte Bilder in diesem Listing sind digital bearbeitet, tragen das Wasserzeichen des MLS und stehen jeweils gepaart mit dem unbearbeiteten Original.)
- Marketing außerhalb des MLS
- This image is digitally altered. Furniture and decor were added digitally, and the walls, windows and dimensions of the room are unchanged. The original photo is available on request. (Dieses Bild ist digital bearbeitet. Möbel und Dekoration wurden digital ergänzt, und Wände, Fenster sowie Raummaße sind unverändert. Das Originalfoto ist auf Anfrage erhältlich.)
ARMLS liefert das Wasserzeichen, fügen Sie also kein eigenes hinzu. Regel 8.23(e) behandelt ein Wasserzeichen, das ARMLS nicht gesetzt hat, als eigenen Verstoß.
Wie EstateInventor hilft
Das Staging von EstateInventor ist geometrisch gesperrt. Wände, Fenster, Türen, Decken, Böden, Einbauten und Proportionen bleiben exakt so, wie aufgenommen, und die Datei kommt in den Maßen zurück, die Sie hochgeladen haben. Nur Möbel und Dekoration ändern sich, die Bearbeitung bleibt damit fern von dem, was 8.23(f) als Falschdarstellung der bestehenden Bausubstanz bezeichnet.
Weil die Bearbeitung von Ihrem Foto ausgeht und es in denselben Maßen zurückgibt, ist das unbearbeitete Original, das 8.23(n) neben dem gestagten Bild verlangt, schlicht die Datei, die Sie hochgeladen haben.
Die Geometriesperre nimmt Ihnen die Offenlegung nicht ab. ARMLS verlangt das Wasserzeichen auf jedem bearbeiteten Bild, so zurückhaltend die Bearbeitung auch war, und Möbel in einen leeren Raum zu stellen fällt eindeutig unter die Definition.
Häufige Fragen
Verlangt ARMLS, dass ich virtuelles Staging offenlege?
Ja. Möbel hinzuzufügen fällt unter Regel 1.29(b), und Regel 8.23(n) verlangt bei jedem digital bearbeiteten Medium eine klare und deutlich sichtbare Offenlegung, umgesetzt als Wasserzeichen des MLS, mit dem unbearbeiteten Original daneben.
Wann ist die ARMLS Regel in Kraft getreten?
Die Rules and Regulations tragen als Datum der letzten Aktualisierung den 28. Mai 2026. ARMLS hat in einem Schulungsfenster von Juni bis November 2026 auf Bußgelder verzichtet, ab Dezember 2026 werden sie erhoben.
Kann ich stattdessen das Wasserzeichen meines Staging-Dienstleisters verwenden?
Nein. Regel 8.23(e) verbietet Wasserzeichen, die ARMLS nicht selbst gesetzt hat. Ein Hinweis des Dienstleisters erfüllt 8.23(n) nicht und kann für sich genommen ein Verstoß sein.
Zählt Entrümpeln als digital bearbeitet?
Die Definition erfasst das Entfernen von Möbeln und Dekoration, einen Raum von Möbeln zu befreien fällt also darunter. Bei kleineren persönlichen Gegenständen ist es gemessen an der Schwelle der wesentlichen Falschdarstellung in 8.23(f) weniger klar. Fragen Sie bei ARMLS nach, statt in die eine oder andere Richtung zu vermuten.
Wie hoch ist das Bußgeld?
Die Sanktionsordnung von ARMLS führt $200 für einen Medienverstoß, und das deckt auch den Verstoß gegen die Offenlegungspflichten für digital bearbeitete Medien ab. ARMLS kann das Medium außerdem sofort aus dem Listing entfernen.
Quellen
Bevor Sie sich darauf verlassen
Diese Seite ist eine Information und keine Rechtsberatung. Wir haben sie aus den Dokumenten geschrieben, die der MLS selbst veröffentlicht, und wir verlinken jedes einzelne davon. Regeln werden jedoch geändert, und die Auslegung vor Ort fällt unterschiedlich aus. Prüfen Sie den aktuellen Wortlaut bei Ihrem MLS oder Ihrem Broker, bevor Sie ein Listing veröffentlichen, und behandeln Sie die verlinkte Quelle überall dort als maßgeblich, wo sie von dieser Seite abweicht.