Offenlegung von virtuellem Staging nach CRMLS Regel 11.5.2
CRMLS teilt bearbeitete Fotos in zwei Gruppen. Bearbeitungen an Möbeln und Geräten legen Sie offen und stellen sie neben das Original. Das Gebäude zu verändern, oder alles, was darüber hinaus sichtbar ist, ist im Listing überhaupt nicht zulässig.
Was die Regel sagt
Regel 11.5.2 wurde für die Ausgabe der CRMLS Regeln vom Januar 2026 geschaffen und setzt Kaliforniens AB 723 um. Der definierte Begriff ist eng gefasst. Ein digital bearbeitetes Bild ist ein Bild, das bearbeitet wurde, um Elemente rund um Möbel oder Geräte hinzuzufügen, zu entfernen oder zu verändern, während übliche Anpassungen wie Beleuchtung, Weißabgleich, Beschnitt und Belichtung nicht darunter fallen.
A Subscriber who submits to the MLS any Digitally Altered Image must also (i) submit the original, unaltered version of the digitally altered image, (ii) ensure that the original, unaltered version is displayed in the listing immediately before or after the digitally altered image, and (iii) ensure that the digitally altered image is labeled as "Photo Modified", "Virtually Staged", "Digitally Altered," or "AI Altered," or some accurate substantially similar term in the text field section for the altered photo in the add/edit module.
CRMLS Rules and Policies, Regel 11.5.2, gültig ab 5. Januar 2026. Originaltext auf Englisch. Die CRMLS Rules and Policies lesen
Danach geht die Regel über die Offenlegung hinaus. Subscriber dürfen einem Listing kein Bild hinzufügen, das bearbeitet wurde, um Elemente der Immobilie hinzuzufügen, zu entfernen oder zu verändern, und die Regel nennt Böden, Wände, Fenster, bauliche Elemente, Einbauschränke, Wandfarbe, befestigte Außenflächen, Grünanlagen, Fassade, Ausstattung und Grundrisse. Dasselbe Verbot erfasst Elemente außerhalb der Immobilie oder von ihr aus sichtbar, etwa Straßenlaternen, Strommasten, Ausblicke aus Fenstern und Nachbargrundstücke. Eine Ausnahme gibt es, wenn die Immobilie bis zum Abschluss so hergerichtet wird, dass sie dem bearbeiteten Foto entspricht, und zwar im ausgewiesenen Preis enthalten.
Was das in der Praxis bedeutet
Aus dieser Zweiteilung folgen mehrere Dinge, und am zweiten scheitern viele.
- Möbel hinzuzufügen oder zu entfernen ist erlaubt. Kennzeichnen Sie das Foto, veröffentlichen Sie das Original daneben, und Sie bewegen sich innerhalb der Regel.
- Das Gebäude zu verändern ist keine Frage der Offenlegung. Eine Wand neu zu streichen, den Boden auszutauschen oder einen Strommast wegzuretuschieren ist im Listing schlicht untersagt, ganz gleich, welche Kennzeichnung Sie anbringen.
- Die Kennzeichnung gehört in das Textfeld der Fotobeschreibung im Add/Edit-Modul, und zwar als Photo Modified (Foto bearbeitet), Virtually Staged (virtuell gestagt), Digitally Altered (digital bearbeitet), AI Altered (mit KI bearbeitet) oder als zutreffende Entsprechung.
- Ein Wasserzeichen ist nicht erforderlich. Das FAQ Dokument von CRMLS sagt das direkt und widerspricht damit den Seiten von Anbietern, die eine Kennzeichnung in den Metadaten oder im Dateinamen verlangen.
- Einen Raum virtuell von Möbeln zu befreien, die beim Abschluss nicht da sein werden, gilt laut der Wissensdatenbank von CRMLS ebenfalls als bearbeitet.
Der Austausch des Himmels kommt weder in der Regel noch im FAQ Dokument noch in der Wissensdatenbank vor, und er lässt sich mit guten Gründen entweder als übliche Anpassung oder als von der Immobilie aus sichtbares Element lesen. Das Entfernen von Gegenständen, die keine Möbel sind, liegt in derselben Lücke, denn die Definition erfasst Möbel und Geräte, während das Verbot Elemente der Immobilie erfasst. Beides ist im Text ungeklärt. Fragen Sie bei CRMLS nach, statt sich eine Antwort herzuleiten.
Formulierungen für die Offenlegung, die Sie anpassen können
CRMLS nennt die zulässigen Kennzeichnungen in der Regel selbst, verwenden Sie also eine davon im Feld für die Fotobeschreibung, statt eine eigene zu erfinden. Die folgenden Ansätze sind für die Stellen gedacht, die dieses Feld nicht abdeckt. Der Beispieltext bleibt auf Englisch, weil das MLS-Feld auf Englisch ist.
- Feld für die Fotobeschreibung
- Virtually Staged. Original unaltered photo shown immediately after. (Das unbearbeitete Originalfoto folgt unmittelbar danach.)
- Maklerhinweise (Agent Remarks)
- Staged images in this listing are labeled and each is paired with the unaltered original, per CRMLS Rule 11.5.2. (Gestagte Bilder in diesem Listing sind gekennzeichnet und jeweils mit dem unbearbeiteten Original gepaart, gemäß CRMLS Regel 11.5.2.)
- Werbung außerhalb des MLS
- This image is digitally altered. Furniture was added digitally and the structure of the room is unchanged. The original, unaltered image is at the link below. (Dieses Bild ist digital bearbeitet. Möbel wurden digital ergänzt, und die Struktur des Raums ist unverändert. Das unbearbeitete Originalbild finden Sie unter dem Link unten.)
AB 723 reicht weiter als die MLS Regel. Es erfasst alle Werbe- und Verkaufsmaterialien und verlangt einen Hinweis sowie einen Link, eine URL oder einen QR-Code, der das Originalbild ausweist. Regel 11.5.2 innerhalb des MLS zu erfüllen genügt dem Gesetz daher für sich genommen nicht.
Wie EstateInventor hilft
Das Staging von EstateInventor ist geometrisch gesperrt. Wände, Fenster, Türen, Decken, Böden, Einbauten und Proportionen bleiben exakt so, wie aufgenommen, und die Ausgabemaße entsprechen der Datei, die Sie hochgeladen haben. Nur Möbel und Dekoration kommen hinzu oder fallen weg, und genau diese Kategorie dürfen Sie bei CRMLS offenlegen, statt dass sie verboten wäre.
Diese Unterscheidung entscheidet unter Regel 11.5.2 alles. Ein Werkzeug, das eine Wand neu streicht oder einen Grundriss öffnet, erzeugt ein Bild, das Sie überhaupt nicht einstellen dürfen, wie auch immer Sie es kennzeichnen. Und weil die Bearbeitung von Ihrem Foto ausgeht und es in denselben Maßen zurückgibt, ist das unbearbeitete Original, dessen Veröffentlichung die Regel verlangt, die Datei, die Sie hochgeladen haben.
Offenlegen müssen Sie trotzdem. Hinzugefügte Möbel fallen eindeutig unter die Definition, kennzeichnen Sie das Foto also und veröffentlichen Sie das Original. Bei einem Werkzeug ist Vorsicht geboten. Unsere Außenbearbeitung verändert Himmel, Rasen und Fassade, und Grünanlagen sowie Fassade sind im Verbot ausdrücklich genannt. Setzen Sie sie daher nicht ohne vorherige Prüfung auf einem Objektfoto bei CRMLS ein.
Häufige Fragen
Verlangt CRMLS, dass ich virtuelles Staging offenlege?
Ja. Möbel hinzuzufügen oder zu entfernen macht das Foto zu einem digital bearbeiteten Bild nach Regel 11.5.2. Kennzeichnen Sie es im Feld für die Fotobeschreibung, reichen Sie das Original ein und zeigen Sie dieses Original unmittelbar vor oder nach der gestagten Fassung.
Brauche ich ein Wasserzeichen auf dem Bild?
Nein. Das FAQ Dokument von CRMLS zu digital bearbeiteten Bildern sagt, dass ein Wasserzeichen nicht nötig ist. Die Kennzeichnung gehört stattdessen in das Textfeld der Fotobeschreibung.
Darf ich eine Stromleitung digital entfernen oder eine Wand neu streichen?
Nicht in einem Listing bei CRMLS. Das sind Elemente der Immobilie oder von ihr aus sichtbare Elemente, und die Regel untersagt es, solche Bilder einzustellen, statt Ihnen die Offenlegung zu erlauben. Die einzige Ausnahme greift, wenn die Immobilie bis zum Abschluss tatsächlich entsprechend hergerichtet wird, und zwar zum ausgewiesenen Preis.
Wie hoch ist die Sanktion?
CRMLS war dabei uneinheitlich. Der Bußgeldkatalog von 2025 enthält keine Zeile zu 11.5.2, die FAQ Dokumente von 2026 sagten, es gebe noch kein Bußgeld, und die im Juli 2026 aktualisierte Wissensdatenbank beschreibt eine Verwarnung und danach $250. Ein irreführendes Bild ist gesondert nach Regel 11.5(c) mit $100 zu ahnden.
Bedeutet die Einhaltung von Regel 11.5.2, dass ich kalifornisches Recht einhalte?
Nicht für sich genommen. AB 723 hat Section 10140.8 in den Business and Professions Code eingefügt und erfasst die gesamte Werbung. Verlangt werden ein Offenlegungshinweis sowie ein Link, eine URL oder ein QR-Code zum Originalbild. Die MLS Regel deckt nur den Eintrag im Listing ab.
Quellen
Bevor Sie sich darauf verlassen
Diese Seite ist eine Information und keine Rechtsberatung. Wir haben sie aus den Dokumenten geschrieben, die der MLS selbst veröffentlicht, und wir verlinken jedes einzelne davon. Regeln werden jedoch geändert, und die Auslegung vor Ort fällt unterschiedlich aus. Prüfen Sie den aktuellen Wortlaut bei Ihrem MLS oder Ihrem Broker, bevor Sie ein Listing veröffentlichen, und behandeln Sie die verlinkte Quelle überall dort als maßgeblich, wo sie von dieser Seite abweicht.