La divulgation du staging virtuel selon la règle 11.5.2 de CRMLS

CRMLS coupe les photos retouchées en deux. Les retouches de mobilier et d'électroménager, vous les déclarez et vous les appariez à l'original. Modifier le bâtiment, ou quoi que ce soit de visible au-delà, n'est pas admis du tout sur l'annonce.

MLS: CRMLS
En vigueur: 5 janvier 2026
Application: Avertissement, puis $250
Dernière vérification: 3 août 2026

Ce que dit la règle

La règle 11.5.2 a été créée pour l'édition de janvier 2026 des règles de CRMLS, en application de la loi californienne AB 723. Son terme défini est étroit. Une image retouchée numériquement est une image modifiée pour ajouter, retirer ou changer des éléments liés au mobilier ou à l'électroménager, et les ajustements courants comme la lumière, la balance des blancs, le recadrage et l'exposition en sortent.

A Subscriber who submits to the MLS any Digitally Altered Image must also (i) submit the original, unaltered version of the digitally altered image, (ii) ensure that the original, unaltered version is displayed in the listing immediately before or after the digitally altered image, and (iii) ensure that the digitally altered image is labeled as "Photo Modified", "Virtually Staged", "Digitally Altered," or "AI Altered," or some accurate substantially similar term in the text field section for the altered photo in the add/edit module.

CRMLS Rules and Policies, règle 11.5.2, en vigueur au 5 janvier 2026. Texte original en anglais. Consulter les Rules and Policies de CRMLS

La règle va ensuite au-delà de la divulgation. Un abonné ne peut pas ajouter à une annonce une image retouchée pour ajouter, retirer ou modifier des éléments du bien immobilier, et elle cite les sols, les murs, les fenêtres, les éléments structurels, les meubles de rangement, la couleur de la peinture, les aménagements minéraux, l'aménagement paysager, la façade, les équipements fixes et les plans. La même interdiction couvre les éléments extérieurs au bien ou visibles depuis celui-ci, comme les lampadaires, les poteaux électriques, les vues par les fenêtres et les propriétés voisines. Une seule exception existe, lorsque le bien sera amélioré pour correspondre à la photo retouchée d'ici la signature, dans le cadre du prix affiché.

Ce que cela change en pratique

Plusieurs conséquences découlent de ce partage, et la deuxième prend les gens au dépourvu.

Ajouter ou retirer du mobilier est autorisé. Étiquetez la photo, publiez l'original à côté, et vous êtes dans les clous de la règle.
Modifier le bâtiment n'est pas une question de divulgation. Repeindre un mur, changer un revêtement de sol ou effacer un poteau électrique est purement interdit sur l'annonce, quelle que soit l'étiquette que vous y attachez.
L'étiquette va dans le champ de texte de description de la photo, dans le module d'ajout et de modification, avec Photo Modified (photo modifiée), Virtually Staged (mise en scène virtuelle), Digitally Altered (retouché numériquement), AI Altered (retouché par IA), ou un équivalent exact.
Aucun filigrane n'est exigé. La FAQ de CRMLS le dit directement, ce qui contredit les pages de prestataires affirmant qu'il faut une balise de métadonnées ou de nom de fichier.
Vider virtuellement une pièce de meubles qui n'y seront pas à la signature compte aussi comme une retouche, selon la base de connaissances de CRMLS.

Le remplacement du ciel n'apparaît nulle part, ni dans la règle, ni dans la FAQ, ni dans la base de connaissances, et il se lit défendablement soit comme un ajustement courant, soit comme un élément visible depuis le bien. Le désencombrement d'objets qui ne sont pas du mobilier tombe dans le même vide, puisque la définition atteint le mobilier et l'électroménager tandis que l'interdiction atteint les éléments du bien immobilier. Les deux points restent non tranchés dans le texte. Interrogez CRMLS plutôt que de raisonner jusqu'à une réponse.

Formulations de mention que vous pouvez adapter

CRMLS nomme les étiquettes acceptables dans la règle elle-même, donc utilisez l'une d'elles dans le champ de description de la photo plutôt que d'en inventer une. Ce qui suit est un point de départ pour les endroits que ce champ ne couvre pas. Le texte d'exemple reste en anglais, car le champ du MLS est en anglais.

Champ de description de la photo: Virtually Staged. Original unaltered photo shown immediately after. (Photo d'origine non retouchée présentée immédiatement après.)
Remarques agent: Staged images in this listing are labeled and each is paired with the unaltered original, per CRMLS Rule 11.5.2. (Les images mises en scène de cette annonce sont étiquetées et chacune est appariée à l'original non retouché, conformément à la règle 11.5.2 de CRMLS.)
Publicité hors du MLS: This image is digitally altered. Furniture was added digitally and the structure of the room is unchanged. The original, unaltered image is at the link below. (Cette image est retouchée numériquement. Le mobilier a été ajouté numériquement et la structure de la pièce est inchangée. L'image d'origine, non retouchée, se trouve au lien ci-dessous.)

La loi AB 723 est plus large que la règle du MLS. Elle atteint tout support publicitaire et promotionnel et demande une mention accompagnée d'un lien, d'une URL ou d'un QR code identifiant l'image d'origine, si bien que respecter la règle 11.5.2 à l'intérieur du MLS ne satisfait pas à lui seul à la loi.

Ce qu'apporte EstateInventor

Le staging EstateInventor est à géométrie verrouillée. Murs, fenêtres, portes, plafonds, sols, éléments encastrés et proportions restent exactement tels que photographiés, et les dimensions de sortie correspondent au fichier que vous avez envoyé. Seuls le mobilier et la décoration sont ajoutés ou retirés, ce qui est la catégorie que CRMLS vous laisse déclarer, et non celle qu'il interdit.

Cette distinction décide de tout sous la règle 11.5.2. Un outil qui repeint un mur ou ouvre un plan produit une image que vous n'avez pas le droit de publier, quelle que soit l'étiquette. Et comme la retouche part de votre photo et la restitue aux mêmes dimensions, l'original non retouché que la règle vous demande de publier est le fichier que vous avez envoyé.

Vous déclarez quand même. Le mobilier ajouté entre pleinement dans la définition, donc étiquetez la photo et publiez l'original. Un outil demande de la prudence. Notre traitement des extérieurs ajuste le ciel, la pelouse et la façade, et l'aménagement paysager comme la façade sont nommés dans l'interdiction, donc ne l'appliquez pas à une photo d'annonce CRMLS sans vérifier d'abord.

Questions fréquentes

CRMLS m'oblige-t-il à déclarer le staging virtuel ?

Oui. Ajouter ou retirer du mobilier fait de la photo une image retouchée numériquement au sens de la règle 11.5.2. Étiquetez-la dans le champ de description de la photo, envoyez l'original, et affichez cet original immédiatement avant ou après la version mise en scène.

Ai-je besoin d'un filigrane sur l'image ?

Non. La FAQ de CRMLS sur les images retouchées numériquement indique qu'un filigrane n'est pas nécessaire. L'étiquette va plutôt dans le champ de texte de description de la photo.

Puis-je effacer numériquement une ligne électrique ou repeindre un mur ?

Pas sur une annonce CRMLS. Ce sont des éléments du bien immobilier, ou des éléments visibles depuis le bien, et la règle interdit de publier de telles images plutôt que de vous laisser les déclarer. La seule exception est le cas où le bien sera réellement amélioré pour correspondre d'ici la signature, au prix affiché.

Quelle est la sanction ?

CRMLS a été incohérent là-dessus. Son barème de citations de 2025 ne comporte aucune ligne pour 11.5.2, ses documents de FAQ de 2026 indiquaient qu'il n'y avait pas encore d'amende, et sa base de connaissances, mise à jour en juillet 2026, décrit un avertissement suivi de $250. Une image trompeuse est citable séparément au titre de la règle 11.5(c), à $100.

Respecter la règle 11.5.2 signifie-t-il que je respecte la loi californienne ?

Pas à elle seule. La loi AB 723 a ajouté l'article 10140.8 au Business and Professions Code et atteint toute la publicité, en demandant une mention accompagnée d'un lien, d'une URL ou d'un QR code vers l'image d'origine. La règle du MLS ne traite que la fiche de l'annonce.