ARMLS 規定におけるバーチャルステージングの開示
ARMLS は、デジタル加工されたメディアについての定めを規則集に書き込みました。ステージングした写真を掲載すると MLS がウォーターマークを付与し、利用者は未加工のオリジナルをそのすぐ隣に掲載します。
規定の内容
働いているのは 2 つの規定です。規定 1.29(b) はデジタル加工を、家具、装飾、その他の可動または固定の要素を追加、削除、変更するメディアへのあらゆるデジタル加工と定義しており、ステージングしたソファも動かした壁も等しく含む広さがあります。義務を定めるのは規定 8.23(n) です。
Any Media that has been Digitally Altered must include a clear and conspicuous disclosure indicating that the Media has been Digitally Altered. The disclosure must, at a minimum, include an MLS system-provided watermark applied directly to the Media. Each Media item that is Digitally Altered must be paired directly before or after with the corresponding unaltered original Media item.
ARMLS Rules and Regulations 規定 8.23(n)、最終更新 2026年5月28日。原文は英語です。 ARMLS Rules and Regulations を読む
その隣に置かれた規定 8.23(f) は、開示しないかぎり、物件の現況や既存の構造を実質的に誤認させるメディアの加工を禁じており、眺望や隣接する建物といった周囲の要素の加工も明示的に含むとしています。明るさ、コントラスト、色の補正は認められています。ARMLS の罰則規程はメディア違反に $200 を定めており、8.23 の末尾の一文は、規定に適合しないメディアを ARMLS が直ちにリスティングから削除できるとしています。
実務上の意味
ARMLS のシステムでステージング写真を扱う場合、手順は判断の余地なく決まっています。
- 開示となるウォーターマークは MLS が付与するもので、利用者や写真撮影業者が付けるものではありません。Flexmls では写真マネージャーから付与され、保存すると取り消せません。
- 加工した画像はすべて未加工のオリジナルとペアにし、そのすぐ前かすぐ後ろに配置しなければなりません。
- 規定 8.23(e) は ARMLS が付与していないウォーターマークを禁じているため、ステージング業者独自のバーチャルステージング表示は規定を満たさず、それ自体が違反になり得ます。
- 動画やバーチャルツアーは、ウォーターマークか、説明文中の Digitally Altered（デジタル加工済みの意）という表記のどちらでも構いません。
- 運用は段階的です。ARMLS は 2026年6月から11月まで罰金を猶予して教育期間を設け、2026年12月から罰金を適用します。
規定が決着させていない点が 2 つあります。空の差し替えは ARMLS のガイダンスではデジタル加工にあたらないとされていますが、8.23(f) は眺望の加工を明示的に対象としており、この 2 つを整合させる ARMLS の資料は見つかりませんでした。片付けは定義中の削除という語に含まれますが、8.23(f) の実質的な誤認という基準とはうまく噛み合いません。どちらの読み方に頼る場合も、事前に ARMLS へご確認ください。
調整して使える開示文例
ARMLS が求める開示はウォーターマークですので、文言が効いてくるのはウォーターマークが届かない場所です。以下は承認された文言ではなく、書き出しの下敷きです。実際に入力する文はそのまま英語でご利用ください。
- 動画やツアーの説明文
- Digitally Altered. Furniture and decor were added digitally. The unaltered original appears beside each staged image in this listing.（デジタル加工済み。家具と装飾はデジタルで追加しています。未加工のオリジナルは、このリスティング内の各ステージング画像の隣に掲載しています。）
- エージェント向け備考欄
- Staged images in this listing are digitally altered, carry the MLS watermark, and are each paired with the unaltered original.（このリスティングのステージング画像はデジタル加工済みで、MLS のウォーターマークが入っており、それぞれ未加工のオリジナルとペアで掲載しています。）
- MLS 外の販促物
- This image is digitally altered. Furniture and decor were added digitally, and the walls, windows and dimensions of the room are unchanged. The original photo is available on request.（この画像はデジタル加工済みです。家具と装飾はデジタルで追加しており、部屋の壁、窓、寸法は変えていません。オリジナルの写真はご請求に応じてお渡しします。）
ウォーターマークは ARMLS が付与しますので、ご自身では付けないでください。規定 8.23(e) は ARMLS が付与していないウォーターマークを別個の違反として扱います。
EstateInventor でできること
EstateInventor のステージングはジオメトリ固定です。壁、窓、扉、天井、床、造作、比率は撮影したままで、ファイルはアップロードした寸法のまま返ってきます。変わるのは家具と装飾だけですので、加工は 8.23(f) がいう既存の構造の誤認からは離れたところにとどまります。
編集はお手元の写真から始まり、同じ寸法で返ってきますので、8.23(n) がステージング画像とペアにするよう求めている未加工のオリジナルは、アップロードしたファイルそのものです。
ジオメトリ固定は開示の代わりにはなりません。ARMLS は、どれほど控えめな加工であっても、加工したすべての画像にウォーターマークを求めますし、空室に家具を追加する行為は定義のまさに中心にあります。
よくある質問
ARMLS はバーチャルステージングの開示を求めていますか
求めています。家具の追加は規定 1.29(b) に該当し、規定 8.23(n) は、デジタル加工されたメディアについて明確で目立つ開示を、MLS が付与するウォーターマークという形で求めたうえ、未加工のオリジナルを隣に並べることも求めています。
ARMLS の規定はいつ施行されましたか
Rules and Regulations の最終更新日は 2026年5月28日です。ARMLS は 2026年6月から11月までの教育期間中は罰金を猶予し、2026年12月から罰金を適用します。
ステージング業者のウォーターマークで代用できますか
できません。規定 8.23(e) は ARMLS が付与していないウォーターマークを禁じています。業者の表示は 8.23(n) を満たさず、それ自体が違反になり得ます。
片付けはデジタル加工にあたりますか
定義は家具や装飾の削除を含みますので、部屋から家具を取り除く行為は該当します。より小さな私物の削除は、8.23(f) の実質的な誤認という基準に照らすとはっきりしません。どちらとも決めつけず、ARMLS へご確認ください。
罰金はいくらですか
ARMLS の罰則規程はメディア違反に $200 を定めており、デジタル加工の開示要件に従わなかった場合もこれに含まれます。ARMLS は当該メディアをリスティングから直ちに削除することもできます。
出典
ご利用の前に
このページは情報提供を目的としたものであり、法的助言ではありません。各 MLS が自ら公開している文書をもとに作成し、そのすべてにリンクしていますが、規定は改定されますし、地域ごとの解釈も分かれます。リスティングを公開する前に、所属する MLS またはブローカーに現行の条文をご確認ください。リンク先の原典とこのページの記述が食い違う場合は、原典を正としてお取り扱いください。