バーチャルステージングは開示しなければならないのか
多くの場合は必要で、しかも担当者の判断に委ねるのではなく規定に明記する流れが強まっています。バーチャルステージング自体は、ほぼどこでも認められています。変わったのは、写真にどうラベルを付け、その横に何を掲載するのかを、複数の MLS が具体的に定めた点です。
結論から
バーチャルステージングは認められています。私たちが読んだ規定のなかに、これを禁じるものは一つもありませんでした。新しい規定が加えているのは二つの条件です。加工した写真にラベルを付けること、そして未加工のオリジナルをその隣に掲載することです。
3 つの州が動いています。カリフォルニア州の AB 723 は 2026年1月1日に施行され、開示の記載に加えてオリジナル画像へのリンクを求めています。ウィスコンシン州の同種の規定は 2027年1月1日に続きます。ニューヨーク州は立法していませんが、州務省が 2025年11月にトレンドアラートを出し、AI で生成したリスティング画像は既存の広告規制のもとで処分の対象になり得ると警告しました。
そのすべての上に位置するのが NAR の倫理綱領で、バーチャルステージングそのものを対象とする条項はありません。第 12 条と実務基準 12-10 が誤解を招く広告を禁じており、2018年以降は誤解を招く画像の使用も明示的に含まれています。開示ルールを採用した MLS がいくつあるのかを公表した資料はなく、私たちが数字を作り出すつもりもありません。目安としては、RESO のデータディクショナリがバージョン 2.0.0 以降 MediaAlteration フィールドを備えており、採用率は 1%、344 団体のうち 5 団体と報告されています。
MLS 別ガイド
MLS ごとに 1 ページを用意し、その MLS 自身の条文をもとに書き、条文へ直接リンクしています。ある種類の加工について規定が決着していない場合は、こちらで推測せず、決着していないと書いています。
- ARMLS（アリゾナ州）
- 規定 8.23 は、MLS が画像そのものに付与するウォーターマークと、その隣に並べる未加工のオリジナルを求めます。罰金は 2026年12月から始まります。
- CRMLS（カリフォルニア州）
- 規定 11.5.2 は家具や設備機器の加工を対象とし、ラベルは写真の説明欄に記載します。壁、床材、植栽の変更は、開示すれば済むのではなく、そもそも禁止されています。
- Bay East（カリフォルニア州）
- 規定 11.5.1 と 11.5.2 は CRMLS よりはるかに広い定義を採り、構造部分の加工も禁止ではなく開示の対象として扱います。措置は注意の電話連絡です。
ジオメトリ固定の編集がここで効いてくる理由
規定は一本の線で分かれます。そしてその線こそ、私たちの編集が拠って立つところです。壁やファサードを加工しても、開示さえすれば認める MLS があります。一方で、それを全面的に禁じ、どれだけ開示しても認めない MLS もあります。もっとも分かりやすいのが CRMLS です。家具や設備機器の加工は開示すれば使えますが、床材、壁、塗装色、外構、ファサードを変えた画像は、そもそも掲載できません。
EstateInventor のステージングはジオメトリ固定です。壁、窓、扉、天井、床、造作、そして比率は撮影したままで、ファイルはアップロードした寸法のまま返ってきます。加えたり取り除いたりするのは家具と装飾だけです。そのおかげで、ステージングした写真はこのページのどの規定でも、禁止される側ではなく開示すれば使える側にとどまります。
それで開示義務がなくなるわけではありません。ここで挙げた規定はいずれも家具の追加にも及びますので、写真にはラベルを付け、オリジナルを掲載する必要があります。一点、はっきり申し上げておくべき注意があります。当社の屋外向けの機能は空、芝生、ファサードを調整します。これらは CRMLS が禁じ、他の 2 つが開示の対象として扱う要素ですので、リスティング写真に使う前にご自身の規定をご確認ください。
掲載を見送ったもの
私たちは、条文を自分たちで読める場合にかぎってガイドを公開しています。その基準を満たさなかったのが NorthstarMLS です。2026年7月1日に施行された採択済みの規則集には、バーチャルステージングや加工画像についての記述がありません。存在するのは 2026年6月29日付の別文書で、MLS 自身の告知がこれをガイドライン案と呼んでおり、施行日も罰則も付いていません。
ミネソタ州やウィスコンシン州でリスティングを扱うなら、目を通す価値はあります。中身は厳しく、バーチャルステージングは動産にかぎられ、壁、床、扉、窓、天井、屋根の加工は禁止されています。案を規定であるかのように見せるより、案は案としてご案内したいので、NorthstarMLS のページはまだありません。採択されれば追加します。
よくある質問
バーチャルステージングした写真は開示しなければなりませんか
多くの地域で必要ですし、カリフォルニア州、アリゾナ州、そして増えつつある MLS では規定に明記されています。家具を追加または削除した写真にはラベルが必要で、未加工のオリジナルも併せて掲載する必要がある、と考えておくのが安全です。文言も掲載場所も異なりますので、ご自身の MLS をご確認ください。
そもそもバーチャルステージングは認められていますか
認められています。私たちが読んだ規定のなかに、これを禁じるものはありません。規定が定めているのは開示の方法です。そのうちいくつかが禁じているのは建物そのものの加工で、これはステージングとは別の話です。
開示はどこに記載しますか
MLS によって異なり、もっとも差が出るのがこの点です。ARMLS は MLS が画像に付与するウォーターマークを求めます。CRMLS は写真の説明欄への記載を求めます。Bay East は写真上の目立つラベルを求めます。3 者とも、加工した写真の隣に未加工のオリジナルを掲載することも求めています。
写真撮影業者やステージング業者が対応してくれますか
規定は担当者本人に義務を課しています。ARMLS はさらに踏み込み、自ら付与していないウォーターマークを禁じていますので、業者独自のバーチャルステージング表示は規定 8.23 を満たさず、最初の違反に上乗せされる二つ目の違反になり得ます。
開示しなかった場合はどうなりますか
想像以上に差があります。ARMLS はメディア違反に $200 を定めており、写真を直ちに削除することもできます。Bay East は注意の電話連絡として扱い、金銭的な負担はありません。CRMLS は自らの文書のあいだで記述が一貫しておらず、現在のナレッジベースでは警告のあと $250 と説明されています。
MLS の規定を守っていれば、法令も守ったことになりますか
必ずしもそうとはかぎりません。カリフォルニア州では AB 723 が MLS の登録情報だけでなく広告全般を対象としており、オリジナル画像を指すリンク、URL または QR コードを求めています。MLS 内で CRMLS や Bay East の規定を満たしていても、それだけでこの要件を満たしたことにはなりません。
ご利用の前に
このページは情報提供を目的としたものであり、法的助言ではありません。各 MLS が自ら公開している文書をもとに作成し、そのすべてにリンクしていますが、規定は改定されますし、地域ごとの解釈も分かれます。リスティングを公開する前に、所属する MLS またはブローカーに現行の条文をご確認ください。リンク先の原典とこのページの記述が食い違う場合は、原典を正としてお取り扱いください。