Bay East 規定におけるバーチャルステージングの開示
Bay East は 3 者のなかでもっとも広い定義を採っています。物件、あるいは物件から見えるものへのほとんどの加工がデジタル加工画像にあたり、そのすべてが禁止ではなく開示の対象です。
規定の内容
Bay East は AB 723 を実装するため、2 つの条項を追加しました。規定 11.5.1 は用語を定義し、設備、家具、設備機器、床材、壁、塗装色、外構、植栽、ファサード、間取り図に加え、街灯、電柱、窓からの眺望、隣接する物件など、敷地の外にある要素や敷地から見える要素まで取り込みます。照明、シャープネス、ホワイトバランス、色補正、アングル、傾き補正、トリミング、露出は含まれません。やるべきことを定めるのは規定 11.5.2 です。
A Participant or Subscriber who submits any digitally altered image must also: (i) submit the original, unaltered version of the digitally altered image, (ii) ensure that the original, unaltered version is displayed immediately after the digitally altered image, and (iii) ensure that the digitally altered image is marked in a reasonably conspicuous manner as "altered," "digitally altered," "AI altered," or some accurate substantially similar term.
Bay East MLS Rules and Regulations 規定 11.5.2。現行の規則集は 2026年7月1日施行。原文は英語です。 Bay East MLS の規定を読む
もっとも重要な点で、Bay East は CRMLS と袂を分かちます。建物の加工を禁じていないのです。塗り替えた壁や消した電柱は、掲載を禁じられる画像ではなく、開示すべきデジタル加工画像として扱われます。規則集の Appendix A は 11.5.2 の措置を、金銭的な負担のない注意の電話連絡としており、その前後に並ぶ写真関連の違反と比べるとかなり軽いものです。
実務上の意味
これらの義務は同時に走り、どれか 1 つでも欠ければ違反になります。
- 加工した画像だけでなく、未加工のオリジナル画像もアップロードします。
- そのオリジナルを加工画像のすぐ後ろに並べ、写真の並び順のうえでペアが隣り合うようにします。
- 加工画像には目立つ形でラベルを付けます。Bay East では MLS 上の各写真の下にある Label（ラベル）の項目から付与します。
- Bay East はラベルの文言として Digitally Altered Image、Virtually Staged、Digital Rendering（いずれもデジタル加工を示す表記）を認めています。
- 2026年1月1日より前に登録されたリスティングを遡って直す必要はありません。Bay East は、アクティブ、ペンディング、ホールドのリスティングの見直しを義務づけてはおらず、推奨するにとどめています。
合理的に目立つという基準は、どこにも定義されていません。Bay East はラベルの最小サイズも配置もコントラストも定めていないため、見た目が明らかに違う 2 つの扱いでも、どちらも適合だと主張できてしまいます。判断が微妙なリスティングでは、推測せず Bay East へご確認ください。
調整して使える開示文例
Bay East は使えるラベルを 3 つ挙げていますので、写真そのものにはそのいずれかを起点に使ってください。残りは、ラベルが届かない場所のためのものです。実際に入力する文はそのまま英語でご利用ください。
- 写真のラベル
- Digitally Altered Image. Original unaltered photo shown immediately after.（デジタル加工画像。未加工のオリジナル写真をこの直後に掲載しています。）
- エージェント向け備考欄
- Digitally altered images in this listing are labeled and each is followed by the unaltered original, per Bay East Rule 11.5.2.（Bay East 規定 11.5.2 に従い、このリスティングのデジタル加工画像にはラベルを付け、それぞれの直後に未加工のオリジナルを掲載しています。）
- MLS 外の広告
- This image is digitally altered. Furniture and decor were added digitally and the structure of the room is unchanged. The original, unaltered image is at the link below.（この画像はデジタル加工済みです。家具と装飾はデジタルで追加しており、部屋の構造は変えていません。未加工のオリジナル画像は下のリンクからご覧いただけます。）
Bay East の規定と AB 723 は噛み合っていません。法令はオリジナル画像を特定するリンク、URL または QR コードを求めるのに対し、Bay East はオリジナルをアップロードして加工画像の後ろに並べることを求めます。MLS へアップロードしても、その外側の広告について法令が想定しているリンクは生まれません。
EstateInventor でできること
EstateInventor のステージングはジオメトリ固定です。壁、窓、扉、天井、床、造作、比率は撮影したままで、ファイルはアップロードした寸法のまま返ってきます。追加や削除の対象は家具と装飾だけです。
このサイトで扱う MLS のうち、ジオメトリ固定が掲載の可否を変えないのは Bay East だけです。ここでは構造部分の加工も禁止ではなく開示の対象だからです。それでも、開示する中身は変わります。部屋そのものに手を入れていないステージング写真は、壁が動いた写真よりも、真実の表現だと説明するのがはるかに容易です。
いずれにせよ開示は必要です。家具は規定 11.5.1 に名指しされていますので、画像にラベルを付け、その後ろにオリジナルを掲載してください。
よくある質問
Bay East はバーチャルステージングの開示を求めていますか
求めています。家具は規定 11.5.1 の定義に名指しされています。オリジナルを提出し、ステージング画像のすぐ後ろに表示し、ステージング画像には altered、digitally altered、AI altered または正確に同等の語を目立つ形で表示してください。
Bay East は CRMLS と何が違いますか
Bay East の開示はカバーする範囲がはるかに広く、禁止は一つもありません。CRMLS は定義を家具と設備機器にかぎる一方、建物の加工は全面的に禁じています。Bay East では開示すれば使える加工が、CRMLS では掲載できないこともありますので、どちらの規則集が自分のリスティングを規律するのかをご確認ください。
罰則はどうなっていますか
Bay East 規則集の Appendix A は、11.5.2 について注意の電話連絡のみを定めています。罰金は付きません。数百ドル規模になる隣接の写真関連規定と比べると軽い扱いです。
ラベルは具体的にどこに置きますか
写真そのものに、MLS 上の各画像の下にある Label の項目から付与します。Bay East は Digitally Altered Image、Virtually Staged、Digital Rendering を認めています。
昨年掲載したリスティングも直す必要がありますか
Bay East は義務づけていません。2026年1月1日より前に登録されたリスティングについては、アクティブ、ペンディング、ホールドの各ステータスのものを見直すよう推奨しています。
出典
ご利用の前に
このページは情報提供を目的としたものであり、法的助言ではありません。各 MLS が自ら公開している文書をもとに作成し、そのすべてにリンクしていますが、規定は改定されますし、地域ごとの解釈も分かれます。リスティングを公開する前に、所属する MLS またはブローカーに現行の条文をご確認ください。リンク先の原典とこのページの記述が食い違う場合は、原典を正としてお取り扱いください。